住宅ローン金利推移から考える、ベストな住宅ローン

今回は、住宅ローンを比較する時に最も基本になる「金利」のお話です。住宅ローンを選ぶ際になぜ「金利」が大切になるのか理解する為にも、金利の基本を知っておきましょう。

お金を借りた時には、その対価として利息を支払います。借りている額に対して、支払う利息の割合の事を「金利」といいます。住宅ローンを組むと、毎月元金を返済するので、元金は少しずつ減っていきます。その減った元金に対して利息がかかるので、支払う利息額は毎回減っていきます。

例えば、3000万円を35年間で返済した場合、金利が1％違うと返済額の総額は500万円前後変わります。金利が高いほど、毎回の返済額も多くなり、もちろん返済額の総額も多くなります。たとえ1％の違いでも、総額の支払い額で見ると大きく違うという事です。
また、毎月の返済額は元金の返済分と利息の合計額です。そのため、金利が上がると返済額も増えますが、返済している金額の内訳の割合は金利が高いほど利息支払いの割合が高くなり、元金が減る（借金が減る）スピードが遅くなってしまうのです。

住宅ローンにはずっと金利が変わらないもの、途中で金利が見直されるものがあります。金利タイプは大きくは「変動金利」「固定金利選択型」「固定金利」の3つに分けられ、金利が見直されるタイミングがそれぞれ異なってきます。

◆「変動金利」

半年ごとに金利を見直す

半年ごとにその時点での金利に見直されます。ただし返済額は5年ごとに見直されます。

◆「固定金利選択型」

当初数年間の金利が固定

当初の固定期間（3年・5年・10年）を選ぶことができ、その期間は金利が変わりません。当初の固定期間が終了すると、その後変動金利型にするか、固定期間選択型にするかを選ぶことができます。金利はその時点での金利に見直され、返済額も見直されます。

◆「全期間固定金利」

ずっと金利が変わらない

借入れから返済が終了するまで、ずっと金利は変わりません。返済額もずっと一定です。

住宅ローンの金利が高くなると返済額も多くなります。そのため
住宅ローン選びにおいては金利がとても重要
になるのです。

世の中のさまざまな経済的な変化に伴い、金利も変動します。
景気がよくなったり、物価が上がったりすれば一般的には金利も上昇します。90年代までは金利が高い時代でしたが、ここ数十年は低い水準で安定しています。変動金利型の金利の推移でみると、1990年頃に8.5％まで上昇したこともありますが、バブル後はゼロ金利政策などもあり、現在では2.475％前後と金利はほぼ最低水準で安定しています。
また、最近では変動金利型はほぼ動きがないのに対して、固定期間が長期のものは、毎月わずかでありますが金利が上下しています。
2013年の後半からは金利は下がる傾向にあり、フラット35（全期間固定金利型）では過去最低金利になるなど、低い水準が続いています。
ただし、これはあくまでも過去のデータであり、今後金利がどう動くかが重要です。

金利が上昇する時には固定金利型を、金利が低下するときには変動金利型を選ぶのが王道です。低金利時に固定金利型のローンを利用すれば、その後金利が上昇しても適用金利は低いままです。一方、高金利時ならば、変動金利型を利用すれば、市場金利が下がるにつれ適用金利も下がります。これから金利が上昇するというときには固定金利型、これから金利が下がるというときには変動金利型、が金利タイプ選びの基本的な考え方です。